商铺租赁合同纠纷案例分析 可得利益损失的认定规则和举证责任分配

可得利益损失的认定规则和举证责任分配

最高院2009年发布的《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(下称“《指导意见》”)对可得利益损失的类型、认定规则、举证责任做出了较为详细的规定。

1.可得利益损失为一种纯利润损失，包括生产利润损失、经营利润损失和转售利润损失三种类型。

可得利益损失主要分为生产利润损失、经营利润损失和转售利润损失等类型。

“9.在当前市场主体违约情形比较突出的情况下，违约行为通常导致可得利益损失。根据交易的性质、合同的目的等因素，生产设备和原材料等买卖合同违约中，因出卖人违约而造成买受人的可得利益损失通常属于生产利润损失。承包经营、租赁经营合同以及提供服务或劳务的合同中，因一方违约造成的可得利益损失通常属于经营利润损失。先后系列买卖合同中，因原合同出卖方违约而造成其后的转售合同出售方的可得利益损失通常属于转售利润损失”

2.可得利益损失=可得利益损失总额-违约方不可预见的损失-非违约方不当扩大的损失-非违约方因违约获得的利益-非违约方过失造成的损失-必要的交易成本

可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则

“10、人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用等，从非违约方主张的存在合同法第一百一十三条第二款规定的欺诈经营、合同法第一百一十四条第一款规定的当事人约定损害赔偿的计算方法以及因违约导致人身伤亡、精神损害等情形的，不宜适用可得利益损失赔偿规则。”

第10条明确了在确定可得利益损失数额时，需要根据可预见规则和减损规则，在可得利益损失总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本，但未明确如何计算可得利益损失的总额;此外，我国合同法理论中很少采用可预见规则和减损规则，这使得可得利益损失的计算标准缺乏确定性和可操作性。

3.可得利益损失的举证责任由非违约方承担。

“11、人民法院认定可得利益损失时应当合理分配举证责任。违约方一般应当承担非违约方没有采取合理减损措施而导致损失扩大、非违约方因违约而获得利益以及非违约方亦有过失的举证责任;非违约方应当承担其遭受的可得利益损失总额、必要的交易成本的举证责任。对于可以预见的损失，既可以由非违约方举证，也可以由人民法院根据具体情况予以裁量。”

尽管《指导意见》详细规定了可得利益损失的认定和举证规则，但在具体司法实践中，大多数法院会以非违约方可得利益损失的主张举证不足或者不具有确定性为由不予支持可得利益损失主张，而只支持实际损失赔偿请求。

可得利益损失主张在商业地产租赁领域较为常见，本文主要通过两个商铺租赁纠纷案例来探讨司法实践中可得利益损失的认定。

商铺租赁合同纠纷案例分析：

商铺租赁纠纷案例分析

商铺租赁纠纷中的可得利益损失主要包括剩余租期可得经营利润损失和转租收益损失这两种。如不涉及承租人转租行为，因出租人违约导致提前收回房屋的情况下，承租人的预期可得利益损失主要是经营利润损失;如涉及承租人转租的，因出租人违约导致提前收回房屋的情况下，承租人的预期可得利益损失主要是转租收益损失。

1.主张经营利润损失的案例：(2018)京01民终5658号

【基本案情】

物业公司受房屋产权人委托，将诉争房屋出租给火锅店负责人郭志强用于经营火锅店，双方分别于2005年6月6日、2010年9月25日和2015年9月25日签订了三期租赁合同。

双方于2015年9月25日签订第三期租赁合同，约定续租期限为两年，自2015年9月25日至2017年9月24日，每年租金增至40万元。

双方签订第三期房屋租赁协议后一个月的期限未届满时，物业公司单方通知火锅店不再履行房屋租赁合同;2016年1月3日，物业公司对火锅店实施了断水断电行为，导致火锅店生意无法正常经营，其员工基本生活无法得到保障;2016年4月11日物业公司在未征得火锅店同意或者事先告知的情况下单方面擅自撬开火锅店承租的诉争房屋门锁，强行将火锅店承租的室内全部家具家电等设备、设施搬走;2016年4月13日物业公司对火锅店承租的诉争房屋进行了清理;2016年5月20日物业公司再次强行进入诉争房屋将火锅店承租期间装修设施损毁，并自行占据该大厦进行重新装修。

2016年8月2日火锅店诉至法院，要求物业公司赔偿其可得利益损失1750000元及其他损失。

【一审法院观点】

鉴于本案双方未能协商一致，且未对火锅店2015年度净利润作出鉴定，故法院唯有结合双方的举证质证以及查明的相关事实，从火锅店从事经营活动的往年收益以及火锅店品牌、声誉以及当地税务局出示的定期定额纳税证明等因素综合判断。

就本案而言，因物业公司单方面撕毁第三期为期两年的房屋租赁协议，故其理应向火锅店赔偿可得利益损失，即经营利润损失(预期净利润损失);关于数额计算方面，……法院从本案双方当事人共同认可的租金数额、火锅店日常支出以及正常经营风险等因素出发，认定火锅店主张的可得利益损失数额应在其2015年度经营状况获得的纯利润的基础上予以适当酌减;考虑到租金持续上涨、人工费以及相关原材料费用不断涨价的现实情况，法院核定火锅店可得利益损失数额应计算为900000元(2015年度火锅店经营纯利润大体数额)÷12个月×20个月-200000元(物价涨价以及相关商业风险)=1300000元。

【二审法院观点】

一审法院在根据往年情况推算的利润数额基础上，已考虑到了财务资料的误差和经营风险，估算得出可得利益损失，此数额基本合理，本院予以确认。物业公司在明知火锅店的现状经营规模的情况下签订了续租合同，应当知道违约断电可能给火锅店造成很大的损失，一审法院确定的赔偿数额并未超过物业公司预期可能造成的损失。

【结论】

在商铺租赁关系中，司法实践对营业额损失数额的认定较为严格，多需要参照经过鉴定的上年/月度利润额，并由法院结合合同约定、承租方所涉行业、营业情况等多因素考虑。此外，由于商铺租赁关系的特殊性，承租方因出租方违约带来的正常营业额损失应当属于双方订立合同时可预见的损失，但若未能提供足够的证据证明营业额的具体损失数额，法院也会以举证不足为由不予支持可得利益损失主张。

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